事業用物件とは | 初めてでもわかる、事業用物件の基本情報
目次
-
1.事業用物件とは
-
1.1 事業用物件の定義
-
1.2 事業用物件の特徴
-
-
2.事業用物件の種類
-
2.1 オフィスビル
-
2.2 商業施設等
-
-
3.事業用物件の選定のポイント
-
3.1 立地条件
-
3.2 建物条件
-
-
4.事業用物件の活用方法
-
4.1 広さの活用
-
4.2 立地の利用
-
-
5.事業用物件とリーガルチェック
-
5.1 契約規定
-
5.2 建築基準法等
-
-
6.事業用物件と資金計画
-
6.1 賃料計画
-
6.2 初期投資とランニングコスト
-
-
7.事業拡大と事業用物件
-
7.1 事業拡大と新たな物件選定
-
7.2 既存物件の最大限活用法
-
-
8.まとめ
-
8.1 学んだことの振り返り
-
8.2 これからのステップ
-
1.事業用物件とは
事業用物件とは、概念的に理解するための基本定義と、その特徴を紹介します。
1.1 事業用物件の定義
事業用物件の定義は、ビジネスや事業に利用される物件のことを指します。一般的にはオフィスビルや商業施設、工場などが該当しますが、その範囲は広く多岐にわたります。事業用物件は、単に場所を提供するだけでなく、企業や事業の活動を支援する役割を果たします。ビジネスを展開するための基盤となる施設ですので、その特性には重要な要素が存在します。
事業用物件は、一般的な住宅などの居住用物件とは異なり、ビジネス目的で活用されるための設計や構造が特徴的です。例えば、オフィスビルでは、効率的な業務を行うためのレイアウトや設備が整備されています。商業施設では、商品陳列や販売スペースの広さやアクセスの利便性が求められます。また、工場では、生産ラインや設備配置などが最適化されていることが重要です。
事業用物件の適切な選定は、事業の成功にとって非常に重要です。ビジネスの内容や規模に応じて、場所や施設の条件を選ぶ必要があります。例えば、交通の便の良さや周辺のインフラ整備、地域の特性など、立地条件が事業に与える影響は大きいです。また、建物自体の条件やレイアウトも、事業の効率性やイメージに関わってきます。事業用物件の選定は、そのビジネスの成否や競争力に直結するため、慎重に行う必要があります。
事業用物件は、企業や起業家にとって重要な資産となることが多いです。適切な物件の選定と活用により、事業の成長や発展を支えることができます。しかし、選定や運用には法的な規制や契約上の注意事項もありますので、それらを把握しておくことも大切です。事業用物件はビジネスの基盤となる重要な要素であり、しっかりと理解し、適切に活用することが求められます。
1.2 事業用物件の特徴
事業用物件の特徴には、立地や広さ、間取りなどが挙げられます。まず、事業用物件の立地は非常に重要です。ビジネスの成功には、交通の便や周辺の環境、顧客や従業員のアクセスの利便性などが大きく関わります。例えば、オフィスビルの場合、主要な交通機関からのアクセスが良く、周辺にはレストランやショッピング施設があることが望ましいです。商業施設では、買い物客の誘引や集客力を高めるために、人通りの多い場所や車の駐車場が必要です。
また、事業用物件の広さや間取りも重要な特徴です。オフィスビルでは、効率的な業務のために、オープンスペースや会議室、個別のオフィススペースなど、様々なスペースが必要です。商業施設では、商品の陳列や販売スペースの充実が求められます。また、工場などの製造業では、生産のための適切な配置や作業スペースの確保が重要です。
さらに、事業用物件の特徴として、将来の拡張や変更への柔軟性も重要です。ビジネスは変化するものであり、事業の成長やニーズの変化に合わせて、物件の使い方やレイアウトを変えることが必要となることもあります。そのため、将来の拡張や変更に対応するための余地があるかどうかを事前に考慮することが重要です。
事業用物件の選定は、ビジネスの成功にとって決定的な要素です。立地や広さ、間取りなどの特徴を適切に把握し、事業のニーズに合わせた物件を選ぶ必要があります。また、将来の拡張や変更への柔軟性も考慮しながら、長期的な視点で物件を選定することが求められます。事業用物件はビジネスの基盤となる重要な要素であるため、その特徴を理解し、成功に向けて選択することが必要です。
2.事業用物件の種類
事業用物件の具体的な種類とその特性について解説します。
2.1 オフィスビル
オフィスビルは、企業の事務所として利用される事業用物件の一つです。多くの企業がオフィスビルを利用して業務を行っており、ビジネスの拠点として重要な役割を果たしています。
オフィスビルの特性として、まずは立地の重要性が挙げられます。オフィスビルは、業務を円滑に行うためには交通の便が良く、アクセスしやすい場所に位置することが求められます。都心部や主要交通アクセスに近い場所に立地しており、公共交通機関へのアクセスも便利なため、従業員や訪問者にとって利便性が高い環境が整っています。
また、オフィスビルは効率的な業務を行うための設備や構造が整備されています。例えば、エレベーターやエスカレーターなどの移動手段がスムーズであり、電気や通信設備も充実しています。また、セキュリティの面でも配慮されており、入退室管理や防犯対策が行われています。
さらに、オフィスビルの間取りも重要な特徴です。企業の業務内容やスタイルに合わせて様々なタイプのオフィスがあり、オープンスペースや個別のオフィススペース、会議室などの設備が提供されています。従業員の効率的な業務やコミュニケーションをサポートするため、レイアウトや設備が工夫されています。
オフィスビルは、ビジネスの中枢であり、知識や情報が集まる場所でもあります。企業同士のコミュニケーションや交流が活発に行われるため、新しいビジネスのチャンスやネットワーキングの機会も豊富です。
オフィスビルは、企業のイメージや働く環境にも影響を与えます。センスのあるデザインや快適な室内環境など、従業員のモチベーションや生産性を高める工夫も行われています。
オフィスビルはビジネスの拠点としての重要性が高いため、適切なオフィスビルの選定は企業の成否にも関わってきます。立地や設備、間取りなどを考慮し、ビジネスのニーズに合致したオフィスビルを選ぶことが重要です。
2.2 商業施設等
商業施設や物流施設、工場などは、事業用物件の一種です。それぞれ異なる特性があり、様々なビジネスニーズを満たす役割を果たしています。
商業施設は、商品を販売するための施設です。ショッピングモールや百貨店、専門店街などが該当します。商業施設は、一般の顧客や消費者に対して商品やサービスを提供する場となります。そのため、一定の来客数や集客力を持つことが求められます。また、飲食店やエンターテイメント施設も併設されることが多く、一つのエンターテイメントの拠点として機能することもあります。
物流施設は、商品の保管や配送を行うために利用される施設です。倉庫や物流センター、物流パークなどが該当します。物流施設は、効率的な物流活動を行うために必要な施設や設備が整っています。例えば、商品の保管や仕分け、出荷などの作業スペースや設備が充実しており、効率的な物流プロセスを実現することができます。
工場は、製造業や加工業を行うための施設です。自動車工場や電子機器製造工場、食品加工工場などが該当します。工場では、製品の製造ラインや設備が効率的に配置されており、生産の効率や品質を向上させるための工夫がされています。また、安全性や環境への配慮も重要な要素として考慮されています。
商業施設、物流施設、工場などは、それぞれ異なるビジネスニーズに応じて構築されています。商業施設は顧客に商品やサービスを提供する場として、物流施設は効率的な物流活動を支援する場として、工場は製造や加工業務を行う場として利用されます。事業の目的やニーズに合わせて、適切な場所や施設を選ぶことが重要です。
3.事業用物件の選定のポイント
事業用物件を選定する際のポイントを解説します。
3.1 立地条件
事業用物件を選定する際に重要な要素の一つが、立地条件です。立地条件は、事業の成功や効率性に大きく影響を与えます。
まず、立地条件の考慮ポイントとして挙げられるのは、交通アクセスです。ビジネスの円滑な運営には、交通機関へのアクセスの良さが要求されます。主要な道路や鉄道、空港などへのアクセスが容易であることが望ましいです。また、従業員や顧客の通勤や来訪の利便性も考慮する必要があります。便利な立地により、交通の利用時間やストレスを減らすことができます。
次に、周辺の環境やインフラも立地条件の重要な要素です。周辺には、必要な施設やサービスがあるかどうかを確認することが重要です。例えば、商業施設やレストラン、銀行、病院など、従業員や訪問者の利便性を高める施設が近くに存在するかどうかを確認しましょう。また、インターネットや電話環境などの通信インフラも重要な要素です。近隣の通信事業者やインターネットサービスプロバイダの提供エリアや速度などを確認し、スムーズな業務遂行が可能な環境かを判断しましょう。
さらに、周辺の競合やビジネスの相性も立地条件に影響を与えます。同業他社や競合施設の存在や位置関係を把握することで、自社のビジネスの差別化やアドバンテージを考えることができます。また、周辺のビジネス環境や地域の特性も重要な要素です。地域の経済成長性や商業の発展性、将来の市場動向を予測することで、事業展開の戦略を立てることができます。
立地条件は、事業の成功に大きく関わる要素であり、慎重に選定する必要があります。交通アクセスや周辺環境、競合状況やビジネスの相性をしっかりと考慮し、自社のビジョンとマッチする立地条件を見極めましょう。事業用物件の立地条件がビジネスの発展に貢献することで、競争力を強化し、持続可能な成長を実現することができます。
3.2 建物条件
事業用物件の選定において重要な要素の一つが、建物条件です。建物自体の条件や構造は、事業の効率性や安全性に直結するため、慎重に考慮する必要があります。
まず、建物の広さと間取りが建物条件の重要な要素です。事業のニーズや業務の内容に応じて、必要なスペースと適切な間取りを選ぶことが重要です。オフィスビルの場合、オープンスペースや個別のオフィススペース、会議室などが必要です。商業施設では、商品陳列スペースや販売フロアの広さが要求されます。工場などの製造業では、生産ラインや作業スペースの広さが重要です。ビジネスのニーズに合致した広さと間取りを選ぶことで、業務の効率性や柔軟性を高めることができます。
次に、建物の設備や施設も重要な要素です。事業の内容や業務の特性に応じて、必要な設備や施設が整っているかどうかを確認する必要があります。オフィスビルの場合、エレベーターやエスカレーターなどの移動手段や、ITインフラ、セキュリティシステムなどが重要です。商業施設では、エスカレーターやエレベーター、トイレや休憩スペースなどの設備が利便性を向上させます。工場では、必要な生産設備や製造ラインが整っているかどうかが重要です。適切な設備や施設が整っていることで、業務の円滑な遂行や効率性の向上が期待できます。
安全性や耐久性も建物条件の重要な要素です。建物の構造や耐震性、防災設備などが事業の安全性に直結します。適切な防災設備や緊急時の対応策が整っていることは、企業のリスク管理に欠かせません。
建物条件は、事業の効率性や安全性に大きく関わる要素です。広さと間取り、設備や施設、安全性などを適切に評価し、ビジネスのニーズとマッチした建物条件を選ぶことが重要です。建物がビジネスの基盤となるため、柔軟性や効率性を考慮した建物条件を選定することで、事業の成功に繋げることができます。
4.事業用物件の活用方法
事業用物件を最大限に活用するためのテクニックを紹介します。
4.1 広さの活用
事業用物件の広さを効果的に活用することは、効率的な業務遂行や生産性の向上につながります。そのため、広さの活用方法を工夫することが重要です。
まず、オープンスペースの最適な活用が考えられます。オフィスビルや商業施設などの広いスペースを、共有スペースやコラボレーションエリアとして活用することで、従業員同士のコミュニケーションやチームワークを促進することができます。また、柔軟なデスクレイアウトやモジュール化された家具の利用により、スペースの使い方を自由に変えることができます。
次に、効率的な収納システムの導入も広さの活用に役立ちます。オフィスや商業施設では、書類や商品の収納が重要です。スペースを最大限に活用するために、収納棚や引き出し、収納ボックスなどを効果的に配置し、整理整頓を心がけましょう。また、デジタル化を進めることによって、紙の書類や資料の収納スペースを節約することも可能です。
さらに、多目的スペースの活用も広さの効果的な活用方法です。会議室やセミナールームなど、柔軟に使えるスペースを設けることで、会議やイベント、研修など様々な目的に利用することができます。また、一部のスペースを共有スペースとして設定し、社内の交流やコミュニケーションを活性化させることも有効です。
広さの活用においては、スペースの効果的な配置や工夫が求められます。自社のニーズや業務フローに合わせて、スペースの使い方を最適化することで、業務の効率性や生産性を向上させることができます。また、柔軟性を持たせることで将来の変化にも対応することができます。
広さの活用は事業用物件の価値を最大限に引き出すためのポイントです。オープンスペースや収納システム、多目的スペースの活用などを通じて、業務の効率化や従業員の満足度向上につなげましょう。効果的な広さの活用は、事業の成果や競争力を高めるための重要な要素です。
4.2 立地の利用
事業用物件の立地を活用することは、ビジネスの成功に直結する重要なポイントです。立地の利用方法をうまく活かすことで、競争力を強化し、顧客や従業員にとって魅力的なビジネス環境を創り出すことができます。
まず、立地の利用方法として挙げられるのは、周辺のビジネスや組織との連携です。近隣の事業者や企業との協力や提携を図ることで、相互の強みを活かしたシナジー効果を生み出すことができます。例えば、共同イベントの開催や相互の顧客への紹介など、周辺のビジネスとの協力関係を構築することで、お互いのビジネスをサポートし合うことができます。
次に、立地の注目ポイントを活かしたマーケティング戦略も立地の利用方法の一つです。例えば、観光地や商業地域に立地している場合、地域の特色や魅力を利用したプロモーションやイベントを展開することができます。地元の風俗や文化、観光資源などを積極的に活用し、顧客の関心や期待に応えることができます。
さらに、立地を活かしたアクセス性や利便性の向上も重要です。交通の便がよい立地にある場合、従業員や顧客へのアクセスがスムーズになります。周辺の交通インフラや駐車場の整備、公共交通機関との連携など、アクセス性を高める施策を取ることで、利便性を向上させることができます。
また、立地の環境に配慮したCSR活動や持続可能なビジネスへの取り組みも、立地の利用方法として重要です。地域社会との関わりや環境への配慮に取り組むことで、地域の信頼や共感を獲得することができます。CSR活動や環境への取り組みが事業の付加価値となり、顧客や従業員の支持を得ることができます。
立地の利用方法は、ビジネスの地位や成果に大きく影響を与える重要な要素です。周辺のビジネスとの連携やマーケティング戦略、アクセス性や利便性の向上、CSR活動など、立地の特徴や環境を最大限に活かす工夫をすることで、持続的なビジネス成長を実現することができます。
5.事業用物件とリーガルチェック
事業用物件の選定や活用における法的な視点を説明します。
5.1 契約規定
事業用物件の選定や利用において重要な法的な視点が、契約規定です。物件の契約時には、契約条件や借地契約期間、賃料の支払い条件など、相手方との合意事項を明確に定める必要があります。
まず、契約条件は具体的に明記する必要があります。賃料や敷金、保証金の額や支払い方法、更新契約や解約に関する事項など、契約条件の詳細を契約書に明確に記載することが重要です。また、契約期間や解約に関する事項も含め、法的な規制や権利義務についても把握し、適切に取り扱う必要があります。
次に、保証や免責条項も契約規定の重要な要素です。例えば、物件の瑕疵や不具合に対する責任の所在について、契約書に明記することが重要です。また、契約解除や遅延履行に関する条項も、事前に合意しておく必要があります。保証や免責条項は、争点の解決やトラブルの回避に役立ちます。
さらに、契約の違反や違約金に関する規定も重要です。契約の履行において、一方的な違反や遅延が発生した場合の責任や違約金の取り扱いについて、契約書に明確な規定を設けることが重要です。違反や違約金の明確な規定は、契約の安定性を確保するだけでなく、紛争の回避にも繋がります。
契約規定は、事業用物件の選定や利用において法的な安全性を確保するために不可欠な要素です。契約条件や保証・免責条項、違反や違約金に関する規定を明確に定めることで、双方の権利と義務を明確にし、事業の安定した運営やトラブルの回避に役立ちます。契約規定の作成や内容確認は、法的な専門家の助言やアドバイスを受けることをおすすめします。
5.2 建築基準法等
事業用物件の選定や利用においては、建築基準法や都市計画法などの法的制約も考慮する必要があります。これらの法的制約は、建物の規模・形状・構造や利用目的などに関する基準や規制を定めています。
まず建築基準法は、建築物の安全性や耐久性、衛生環境などを確保するための基準となります。建築物の構造や設備、耐震性などについて厳格な基準を設け、安全な建物の建築を促進しています。適切な建築基準に基づき、建物の設計や施工を行うことで、災害リスクの低減や利用者の安全を確保することが重要です。
また、都市計画法も事業用物件の選定や利用に関わる法的規制として重要です。都市計画法は、土地の利用や建築などを総合的に調整・管理し、まちづくりを進めるための法律です。都市計画法に基づき作成された都市計画や用途地域の制約を遵守し、土地利用や建物の計画を行うことが必要です。
建築基準法や都市計画法の遵守は、ビジネスの安定的な運営や法的トラブル回避、地域社会との良好な関係維持に不可欠です。法的制約に適合しない場合は、建築や利用に関する制限や規制が生じる可能性があります。法的な専門家や建築士の助言や協力を得ながら、建築基準法や都市計画法に関する知識を正しく理解し、適切に対応することが重要です。
建築基準法や都市計画法などの法的制約を遵守することは、事業用物件の選定や利用において不可欠な要素です。安全性や耐久性の確保、まちづくりの進展などに貢献するため、適切に法的規制を理解し、事業を展開することが求められます。
6.事業用物件と資金計画
事業用物件を選定、運用する際の資金計画について解説します。
6.1 賃料計画
事業用物件の賃料計画は、ビジネスの運営において重要な要素です。適切な賃料計画を立てることで、事業の収益性や経営の持続性を確保することができます。
まず、賃料計画を立てる際には、物件の市場価値や需要と供給のバランスを分析する必要があります。同じエリアの類似物件や競合物件の賃料相場を調査し、現行の市場レートを把握しましょう。また、物件の立地や設備、状態などの特徴を考慮して、自身の物件の賃料相場を評価することも重要です。
次に、事業の予算や収益性を考慮した上で、適切な賃料の決定を行います。事業の予算に合わせて、賃料負担が事業運営に適度なバランスをもたらすように設定しましょう。ただし、賃料設定は、建物の価値や立地条件、市場の需要供給などの要素に基づいて適正な範囲で行うことが重要です。
賃料計画では、将来的な変動やリスクにも配慮する必要があります。市場の変化や物件の需要の減少などによるリスクを最小限に抑えるため、長期的な視点での計画を立てましょう。また、賃貸契約の更新や再交渉のタイミングにも注意を払い、時代や状況に応じた柔軟な対応を行うことが重要です。
賃料計画は、ビジネスの成功に大きな影響を与える要素です。適切な賃料の設定は、収益性や経営の持続性に直結するため、慎重に検討することが必要です。市場の相場や需要と供給のバランスを分析し、事業の予算や将来的なリスクを考慮しながら柔軟な賃料計画を立てましょう。こうすることで、ビジネスの成果を最大限に引き出すことができます。
6.2 初期投資とランニングコスト
事業用物件を選定し、活用する際には、初期投資とランニングコストも考慮する必要があります。初期投資は、物件の購入や賃貸契約に伴う費用、設備や家具の調達費用など、事業を始めるために必要な費用を指します。これらの初期費用は、事業の予算と収益性を考慮して計画しましょう。
一方で、ランニングコストは、事業用物件の運用にかかる定期的な経費を指します。これには、賃料や管理費、光熱費、清掃費などが含まれます。事業の規模や物件の特性に合わせて適切なランニングコストを見積もり、事業の運営に必要な予算を確保することが重要です。
初期投資やランニングコストは、事業の財務計画や収益性に大きな影響を与えます。計画段階での正確な見積もりや予測を行うことで、事業の収益性や収支バランスを把握し、経営の安定性を確保することができます。また、長期的な視点での予測や運用コストの見直しも重要です。テクノロジーの進歩やエネルギー効率の改善などを活用し、ランニングコストを抑える取り組みも検討しましょう。
初期投資とランニングコストは、事業用物件の選定と運用において注意が必要なポイントです。予算や収益性を踏まえた適切な初期投資の計画やランニングコストの見積もり、コスト削減に向けた努力は、ビジネスの持続可能性や収益性を高めるために欠かせません。事業の運営に必要な財務戦略として、初期投資とランニングコストをきちんと管理しましょう。
7.事業拡大と事業用物件
事業拡大の際の事業用物件の再選定や活用方法について解説します。
7.1 事業拡大と新たな物件選定
事業拡大を予定している場合、新たな事業用物件の選定が必要です。事業拡大に合わせて適切な物件を選ぶためには、以下のポイントを考慮することが重要です。
まず、拡大予定の事業のニーズや目標に合致する物件を選ぶ必要があります。事業の規模や性質に応じて、物件の広さや間取り、設備などを考慮しましょう。また、事業拡大に伴う人員増加や業務の変化を見越して、拡張や改装の余地があるかを確認しましょう。
次に、立地条件も重要な要素です。拡大予定の事業に適した立地を選ぶことで、顧客や従業員のアクセス性や便利性を向上させることができます。また、競合他社や周辺のビジネス環境にも注目し、自社の競争力を考慮しながら物件を選びましょう。
さらに、予算や財務戦略も考慮する必要があります。事業拡大に伴って、新たな物件にかかる初期投資やランニングコストの見込みを計画し、事業の収益性とバランスを取ることが重要です。予算範囲内で新たな物件を選定することで、事業の安定性を確保しましょう。
事業拡大と新たな物件選定は、ビジネスの成長と発展において重要なステップです。事業のニーズや目標に合わせた物件、適切な立地条件、財務戦略のバランスを考慮しながら、適切な物件を選ぶことが求められます。慎重に検討し、事業の拡大戦略に適した物件選定を行いましょう。
7.2 既存物件の最大限活用法
事業拡大に際して、既存の事業用物件の最大限の活用も検討する価値があります。既存物件を最大限活用するためには、以下のポイントを考慮することが重要です。
まず、スペース効率化を図ることが一つの手段です。既存物件の間取りや配置を見直し、無駄なスペースを削減することで、有効なスペースを最大限に活用することができます。例えば、オープンスペースの活用やデスクの共用、収納スペースの最適化などを検討してみましょう。
次に、設備や施設の見直しも重要です。既存物件の設備や施設が最新の技術やニーズに合わない場合は、アップグレードや改修を行うことで、最大限の機能性や効率性を実現することができます。例えば、照明や冷暖房システムのエネルギー効率化、ITインフラの改善などを検討してみましょう。
さらに、柔軟な使い方や多目的活用を考えることも重要です。既存物件を単一の用途に限定せず、様々なニーズに対応できるような使い方を考えることで、既存物件の活用範囲を広げることができます。例えば、共用スペースやイベントスペースの設置、テレワークやフレックスオフィスの導入などを検討してみましょう。
既存物件の最大限の活用は、物件を活気あるビジネスの拠点として活かすために重要です。スペース効率化や設備施設の見直し、柔軟な使い方の考え方を取り入れることで、既存物件の潜在能力を最大限引き出すことができます。事業拡大に伴う物件選定だけでなく、既存物件の最大限活用も検討し、事業の成果を最大化しましょう。
8.まとめ
この記事で学んだ事業用物件についての基本情報のまとめと、これからのステップについて述べます。
8.1 学んだことの振り返り
事業用物件について学んだことを振り返りましょう。事業用物件とは、ビジネスや事業に利用される物件のことであり、オフィスビルや商業施設、工場などが該当します。立地条件や広さ、間取りなどが重要な要素であり、選定や活用には法的な視点や資金計画の考慮も必要です。また、事業拡大に伴う新たな物件選定や既存物件の最大限活用も重要なアプローチです。事業用物件の基礎から選定方法、活用テクニック、法的な観点、資金計画まで学び、ビジネスの基盤を強化しましょう。
8.2 これからのステップ
これからのステップとして、事業用物件の選定や活用に関する具体的なアクションを考えましょう。まずは、自社のビジネスニーズや成長戦略に合わせた物件の選定を行いましょう。立地条件や建物条件、法的な規制などを総合的に考慮し、適切な物件を選ぶことが重要です。また、事業拡大を予定している場合は、新たな物件の選定や既存物件の最大限活用を検討しましょう。さらに、財務戦略の一環として、賃料計画やランニングコストの見直しも重要です。法的な視点や資金計画も適切に考慮しながら、ビジネスの成長と成功を実現するためのステップを踏んでいきましょう。
NEW
オーナー様との信頼関係を築くためのサービス提供の重要性
query_builder 2024/09/12大田区_事業用物件目黒区_事業用物件港区_事業用物件世田谷区_事業用物件オーナー 品川事業用物件